房地產

美國買房101~在美置產新手必看

【Part 1】流程與費用概述
買房乃人生大事!無論你是要自住或投資,在美買房的方式與步驟可是與亞洲截然不同。本系列為新手們整理出在美置產買房全攻略說明,帶你快速瞭解相關步驟與身為買家的你應該注意的事項,助你順利買到Dream Home!【本篇將介紹在美買房流程與費用概述】
PS.(1) 本文未具任何法律效力,若有任何問題請洽詢專業地產經紀人。
PS.(2) 美國各州購屋及貸款時的相關步驟規定與所產生的費用會有些微差距,請洽經紀人深入瞭解。
PS.(3) 本系列文章為概述介紹,實際狀況與費用需視每個人的實際情況而定。
★ 在美置產的必經10步驟
Step 1 │ 選擇自己的地產經紀人 (Buy’s Agent)
Step 2 │ 拿到銀行貸款預先批准信 (Pre-Approval)
Step 3 │ 開始看房子 (House Hunting)
Step 4 │ 出價並協商 (Make an Offer/ Negotiation)
Step 5 │ 簽署正式合同並支付訂金至第三方公證託管公司 (Escrow)
Step 6 │ 房屋檢查 (Home Inspection)
Step 7 │ 取得貸款、房屋估價與購買房屋保險 (Loan Approval, Appraisal & Home Insurance)
Step 8 │ 產權過戶調查(Prior to closing, Ownership Inspection)
Step 9 │ 完成過戶手續並交屋 (Close Escrow)
Step 10│交屋入住 (Move In)
★開始前,先看看自己是否符合
買房資格
●無論是美國人或外國人,一定要有美國帳戶
●若要貸款一定要有SSN與信用分數(盡量高於620分)
●資金證明、銀行貸款證明等
我知道談錢總是傷感情,但說到買房這人生大事,在你真的開始看房買房前,真的不得不先把錢講清楚。
★在美置產的相關費用:
在美買房子可千萬不是只有「頭期款」與「每月房貸」而已,從你準備買房到最終交易完結都會有各類費用會產生,而日後在美養房的費用更是不能忽略!所以在你做出決定前,別忘了將以下開支考量進去評估自己的能力與手頭現金。
※要準備多少頭期款:房屋成交價的20%起跳 (實際情況依買家能力、還款能力評估、購買房型而有所變動,而外國買家的頭期款較高)
●買房子時,買方應支付的相關作業費用 (即Closing Cost,一次性費用,各州不同):

  1. 過戶公證費 (Escrow fee),約$600-1250(按房價比率收費)
  2. 房屋檢查費 (Home inspection fee),約$200-$500(按房屋大小收費)
  3. 檔案公證費 (Notary fee),約$70-200
  4. 經紀公司法律規範監督費 (Regulatory compliance fee)
  5. 轉戶費 (Transaction coordinator)
  6. 郵費 (Messenger service),約$50-$100
  7. 一年房屋保險費 (Hazard insurance),約$600-1500(按房屋大小收費)
  8. 產權保險費 (Title Insurance),約$400-800(按貸款額比例收費,現金買家不用)
  9. 銀行貸款相關費用(Bank Charge):銀行評估費、信用報告費、貸款申請費等(現金不用)
  10. 屋鑑價費(Appraisal Fee):約$300-$400
  11. 登記費 (Recording fee),約$100
  12. 其他
    HOW MUCH?以上這些相關費用大約為成交房價的1%左右。(※各家機構的實際費用各有所異,請以實際情況為準)
    ●買房子時,買方辦貸款時的可能費用 (一次性費用,現金買家不用看):
  13. 手續費 (Loan Origination Fee)
  14. 點數(Discount Point)
  15. 房屋估價費(Appraisal Fee)
  16. 信用報告費(Credit Report)
  17. 處理費(Processing Fee)
  18. 納稅服務費(Tax Service Fee)
  19. 洪水證明費(Flood Certificate)
  20. 審批費(Underwriting Fee)
  21. 檔案準備費(Document Preparation)
  22. 貸款保險費(Mortgage insurance fee)
    HOW MUCH?這部分變化就較大了,需視貸款金額高低、貸款方式與各家貸款機構而有所變動。如果你像要在這裡省點錢,貨比三家絕對不吃虧!
    ●買到房子後,每月/每年要支付的費用(長期費用):
  23. 貸款
  24. 地產稅
  25. 房屋保險
  26. HOA
  27. 每月水電費用
  28. 其他
    HOW MUCH?需視房屋成交價、貸款金額等為準做計算,詳細說明與試算可參考此篇
    (若以一間位於加州Irvine成交價70萬獨立房為例,平均一年的地產稅、房屋保險與HOA養房費用為$9,005,即每月約$750,不含貸款水電費等雜支)
    ★在購買房產步驟中會接觸到的
    專業人士/機構:
    ●買方代理人Buyer’s Agent
    持有州政府頒發的經紀人執照。負責為買家找尋適合房產物件,並忠於買家的要求,代替買家進行在交易過程中的各種交涉、協商、談判等環節與事務。
    ●賣方代理人Listing Agent
    持有州政府頒發的經紀人執照。負責為賣家找尋買家,並忠於賣家要求,代替賣家進行在交易過程中的各種交涉、協商、談判等環節與事務。一般情況下,賣方主要直接和自己的經紀人交流,並不直接接觸其他人士。
    ●房屋檢查師 Inspector
    屬於獨立第三方,持有州政府頒發的房屋建築檢查師執照。房屋檢查師由買家僱佣,主要是在步驟6時負責檢查土地與房屋建築的各項設施是否符合政府規定。
    ●房地產鑑價師Appraiser
    屬於獨立第三方,持有州政府頒發的房地產估價師執照。房地產估價師由買家或貸款銀行僱佣,主要是在步驟7時負責客觀評估房屋價值,而貸款銀行的最終實際貸款金額將會依據房地產估價師的評估價值與銷售價格中較小的一個。
    ●貸款銀行和貸款經紀人Bank and Loan Broker/Lender
    負責調查貸款申請人的財務與信用狀況,並提供購房貸款。
    ●信用調查公司Credit Check Company
    美國主要有三大信用調查公司,會從信用卡公司、貸款部門等相關機構蒐集每個人的借貸還款等行為紀錄,並給予一個信用分數。辦理貸款時,貸款銀行會調查申請人的信用狀況,用以評判申請人的還債意願,並決定貸款金額等相關條件。
    ●第三方公證託管公司Escrow Company
    隸屬國家或州政府部門管轄,擁有資金監管執照,其資金流動受政府嚴格監管。第三方公證託管公司在買賣房地產時可確保交易資金的安全,並保障買賣雙方的權益,若不幸房屋產權出現問題,也可避免買方捲入無止境紛爭中。
    ●產權公司Title Company
    負責處理產權相關問題的第三方中立機構,保障該房產的產權無任何糾紛,通常賣家會為欲出售之房產投保產權保險,提供給買家做擔保。
    ●保險公司Insurance Company
    步驟7中,買家需為房地產投保火險等意外事故保險。
    ●政府房地產登記 Recording
    由第三方契約與資金監管或產權調查公司負責,買家(新的房主)會收到有自己姓名的地契(Deed)。
    ●不動產專業律師Attorney (並非所有人接會接觸到)
    部分買家可能在購屋時會需要律師來協助處理資金、帳戶、產權等法律相關事務,或是當買家在交易過程中無法親臨現場簽署檔案時,就會需要律師代為簽字;或是協助處理相關交易糾紛。
    ●會計師CPA (並非所有人接會接觸到)
    負責稅務方面的諮詢並提供報稅服務。
    看完是不是覺得在美國買房要牽涉到的層面好多?其實呢,在美國這個法治國家中,對於房產交易過程有非常健全的法律,並透過交易過程中的各方角色專業分工來保障買賣雙方權益。

【Part 2】經紀人與
Pre Approval
本篇來深入分享一下「Step 1選擇自己的地產經紀人」與「Step 2拿到銀行預先貸款批准信」。
★ 各步驟深入說明
Step 1 — 選擇自己的地產經紀人
(Buy’s Agent)
地產經紀人應是持有州政府頒發的經紀人執照。在美國,買家與賣家雙方主要是透過自己的房地產經紀人去代為接觸溝通,買家將自己的意見與要求委託給經紀人,經紀人就應負責為買家找尋適合房產物件,並忠於買家的要求,代替買家處理在交易過程中的各種交涉、協商、談判等包含法律事務在內的大多數業務環節。
★找地產經紀人的好處:
•專業地產知識:能為買家協商最佳條件與價格,並確保買家利益
•有完整房源使用權:可針對買家需求,從美國經紀人內部共享房源系統(MLS)中篩選出適合買家的物件,並設定Email自動通知買家,不僅所有房源資訊最新最充足,找房也將更有效率。(買家在網路上尋找的房源資訊多為二手,存在滯後性)
•專業分析評估:為買家分析地產附近的環境、學區、發展潛力、升值潛力等。
•熟悉整個地產交易過程:房屋買賣是個嚴密複雜的過程,為買家統整眼花撩亂的文書合同是經紀人最基本職責,從看屋、出價、審查賣方房屋宣告、開立及填寫代書說明、審查初步產權報告、房屋檢驗報告和代書結案,並與賣家經紀人談判,協助買主融資貸款等步驟,可替買家省卻許多時間精力。
•廣大供應商網路:如Part 1中說明,買屋過程會牽涉到許多外部專家,如房屋檢查員、貸款公司等。好的經紀人會有一群使用過且值得信賴的供應商網路和專員人員名單供買家參考選擇 。
★經紀人,Agent V.S. Broker?
•Broker經紀公司:領的是Real Estate Broker License,可開業房屋經銷公司行號並僱用其有執照的經紀人(agent)。有些Broker打的招牌是知名連鎖企業,如Century 21,但實際上是獨立公司。
•Agent經紀人:領的是Real Estate Salesperson License,代表買方或賣方處理房屋買賣的銷售員。可自行開業獨立作業,也可能是為某Broker處理買賣,但他自己不可僱用其他agent。Agent又可以再分為以下三種角色,通常在合約上都要註明agent是扮演以下何種角色。
— Buyer’s Agent:代理買家買房子
— Sub-Agent:代理賣家賣房子
— Dua-Agent:同時代理買家與賣家,買賣同一棟房屋
★經紀人佣金(Commission)?
房屋買賣佣金通常是以房屋成交價的%計算,法律並未明文規定經紀人佣金應由哪一方負責(大部分是由賣家付),對於%也未嚴格規定 (基本上約2-6%不等)。實際情況請以各家經紀人的說明協商為準。
★尋找經紀人時可詢問以下問題

  1. 是否提供其他地產公司的房屋(Multiple Listing service)?
  2. 佣金如何計算?由買方或賣方支付?
  3. 當你看好房屋時,問經紀人是否同時也代表賣方?
  4. 是否同時代表Escrow company兼辦Closing業務?
    ★ 買新房是否需要經紀人?
    很多人會認為直接向建商買新房不需要經紀人,直接走到新建案的招待中心下定即可。這一點就視買家如何看待,基本上招待中心裡的人員就是賣家的經紀人,他們當然是盡力推銷房子,若買家沒有經紀人,自己對應注意的利弊事項又不熟悉,就很可能會傻傻下訂。此外,成交後原本應支付給買家經紀人的佣金也不會退還給買家(有些買家可能會跟經紀人協商佣金對拆)。
    無論買家去看新房時是否有經紀人陪同或是否已選定經紀人,建議買家應先告知建商你有經紀人(如填資料時),以免日後建商不接受你後來找的經紀人,而你也得不到任何從經紀人那裡來的幫助。
    Step 2 — 拿到銀行貸款預先批准信(Pre-Approval)
    (現金買家請跳過此步驟) 在美國要開始看房子前,一定要先拿到一份貸款預先批准信,獲得貸款預批意味著貸款人已審核買家的信用和財務狀況,且買家也可瞭解自己負擔的起的買房預算上限與最高可貸款金額,經紀人也會依此上限搭配買家想要的地產條件去做地毯式搜房。
    當買家看到中意的房子並想出價時(Step 3),則需將這份貸款預先批准信連同出價合同一併提出給賣家以證明買家正規性,證明買家是以準備好且能立即行動,有助提高出價被接受的機率。(簡單說,沒有這份貸款預先批准信賣家是不太願意理你的)
    ★幾點說明:
    •此步驟其實可以與Step 1 順序相互對換。買家可先自行找尋銀行或貸款機構進行貸款預先批准信的申請;或者也可請經紀人為你協助辦理。
    •進行貸款預先批准信申請時,若發現自己信用分數出錯,也可即時提出修正,及早發現及早更正才能確保自己後續貸款申請時能更順利快速且取得較低利率。
    •買家可接觸數間貸款機構做諮詢,以作為後續合作申請貸款時參考使用。建議若要多家比較時,應於短時間內完成,引免因多次調查信用而引響信用分數。
    •當然,買家最終申請貸款的貸款機構無須與當初申請貸款預先批准信為同一間,因此買家仍是可以持續找尋自己滿意的貸款機構(如利率較佳、費用較低等)。
    •針對現金買家,雖然不用提出貸款預先批准信,但經紀人也會請現金買家填寫一份買主經濟狀況資訊表(Financial Information Sheet),上面會有買家基本資訊、工作單位、年收入、負債、存款證明等財務資訊,在Step 3出價時會需要一併提出。
    ★Pre-Qualification貸款資格預審 ≠ Pre-Approval貸款預先批准信
    Pre-Qualification貸款資格預審只是貸款機構非正式的資格預審,申請人不用準備任何檔案,可直接透過電話與專員進行口頭諮詢預審,快速估算大約借款額度,但並未確實調查申請人信用,所以效力不大。
    而Pre-Approval貸款預先批准信則是正式的貸款資格預審,核發過程需要提出相關資料並會調查申請人信用狀況。貸款機構在綜合評估後,才會核發一份書面的conditional commitment,亦即貸款預先批准信,此份檔案在日後出價時才有參考效力。
    ★如何申請貸款預先批准信?
    買家可向各銀行、信用合作社(Credit Union)或Mortgage Broker等貸款機構詢問申請。申請的檔案通常24-48 hrs內可拿到,此檔案效力約為60-90天 (實際狀況視貸款機構而定)。
    ●填寫買主經濟狀況表
    ●提供相關財務檔案 (如工資單、兩年的W2、近3個月銀行存款證明等)
    ●大部分貸款機構允許買主將月收入的28%用於與住房有關的花費,如還貸款本金(Principal)、利息(Interest)、房地產稅(Real Estate Tax)、屋主保險(Home Owner Insurance)。貸款機構也會考慮家庭其它債務,如車貸(Car Loan)、學貸(College Tuition Loan)、信用卡欠款(Credit Card Debt)等,這些債務加上住房花費不能超過月收入36%。(實際狀況視貸款機構而定)。
    ★如何提高信用分數?
    以下是影響信用分數的因素與比重:
  • 還款情況(Past Payment Performance) 35%
  • 信用卡使用(Credit Utilization) 30%
  • 信用歷史(Credit History) 15%
  • 信用種類(Types of Credit in Use) 10%
  • 信用查詢(Inquiries) 10%
    ●由此可知,還款情況比重最大,因此只要有按時交水電費、信用卡等各種賬單,信用分數就不會差。若夫妻其中一方無信用分數,貸款時將會以低於620分來算,因此建議及早把一些賬單轉到無信用分的一方,或是為對方辦張信用卡(或副卡),盡早累積信用分數。詳細的信用分數累積方式可參考此篇,無信用者申辦信用卡方式可參考這裡。
    ●在決定看房買房的前2至3個月請減少信用卡刷卡量與刷卡金額(甚至暫停最好),因為信用卡消費也屬於負債的一部分,所以也是會影響到貸款金額的喔,千萬別小看!
    ★取得貸款預先批准信後,是否保證未來一定貸的到款?
    不一定。因為買家的財務狀況與條件會不斷變動,因此貸款機構在決定是否批准貸款前,會再次確認貸款人的狀況、欲購買房子的狀況與條件(房屋鑑價、產權檢查等),一切合乎標準後才會批准貸款。

【Part 3】House Hunting
看屋大學問
本篇來深入分享「Step 3開始看房子」。
Step 3 — 開始看房子
(House Hunting)
這個步驟也是整個買房旅程中最重要的一環(除了貸款那一塊),相信大家也都聽過地產經紀人說「Location、Location、Location」!基本上在找尋合適滿意的房子時,有幾點可參考的點,先問問自己這些問題瞭解自己的真正需求,將能幫助你更快找到中意的房子。

  1. 確定你的購屋目的需求
    買房目的不同,挑選房產的標準也就不同。
    ●自住:唯一原則–「自己喜歡才買,買下來不會後悔」。應謹慎考察房產現有狀況,包括社群、環境、學區、環境、交通等,畢竟是要長住的。
    ●投資:應講究的是未來升值,儘可能選擇一個價效比高、投資成本小、未來發展前景良好且便於出租的房產。
  2. 預算
    請誠實的評估自身財務狀況與限度,並參考Step 2取得的貸款預先批准信瞭解自己的購屋能力,同時也要考量入下列幾點開銷 (實際擁有房屋的所需花費可能遠比想像中多呀)。
    ●頭期款(down payment)
    ●成交費用(closing cost),請參考Part 1說明
    ●貸款手續費用,請參考Part 1說明
    ●裝修、傢具添購
    ●日後房貸與養房費用,請參考此篇說明
  3. 地點地點地點!鎖定購買區域
    無論自住或投資,地理位置是買房的首要考慮因素,好的地點不僅居住品質佳、安全、便利、學區好等,未來升值空間也更高。因此別忘了在能力所及範圍內,盡量選擇好區下手。以下針對地點又能細分為下列幾項考量:
    3-1│學區
    如果有(或即將有)學齡小孩,學區將是主要考量,好學區的房子也增值較快,未來若要出售脫手也更快(投資客也值得考量)。
    3-2│社群
    社群的特色與組成,如族群組成、自住/出租比例、人口密度高低、房屋均價等都會影響許多生活層面。到房子現場參觀時也別忘逛逛社群周遭環境感受一下,你甚至也可以跟當地居民聊聊,看他們對該社群的感受。
    3-3│治安
    安全是居住環境的最基本要求呀!除了參考犯罪紀錄與統計報告,你也可以觀察附近街道整潔度、行人舉止、店家外觀/防護設施、街頭塗鴉與破壞狀況,也能略知一二。建議也在白天與晚上分別去房子周遭繞繞感受一下。
    ●想了解南家居住安全排名嗎?可參考此篇
    ●想看LA哪一區最適合你嗎?可參考此篇(略帶戲謔口吻)
    ●幾個可查詢房子周遭安全的網站:
    — Spotcrime 只要輸入地址或地區,就會將最近期的各類犯罪事件標示在地圖上。
    — Neighborhoodscout 提供非常豐富的美國城市資訊,從犯罪率、安全性到學區等資訊應有盡有。
    — National Sex Offender Public Website 唯一一個以性侵相關案件為主的美國政府官方網站。
    3-4│過往與未來
    該房過去是否有過不佳傳聞(凶殺、靈異、犯罪等)、該區過去是否有過嚴重地下水污染或重金屬污染紀錄、該區未來是否會有公眾工程即將進行(如購物中心或垃圾場或新高壓電塔線路線)等。
    ●污名屋 Stigmatized Property / Psychologically
    Impacted Property:
    靈異現象:鬼屋(haunted house)
    自殺謀殺:先前有人在此自殺或曾發生命案
    犯罪活動:附近為幫派份子聚留之地、毒品交易、性犯罪者居住等
    債務糾紛:買家擔心日後會有債主上門騷擾
    疾病污染:附近土地或水源受過污染
    3-5│社群均質性
    基本上,房價漲跌會受到整個區域的影響,還有附近屋況與房價影響,建議寧可買該區較便宜或至少均價的房子,透過日後適當翻新與周遭昂貴房子來提升自身房屋價值。
    3-6│生活與交通機能
    附近生活機能是否方便(超市、餐廳等),離公眾設施(醫院、消防局、圖書館、公園、學校等)的遠近,是否能滿足生活、工作與居住需求,都是購房者須考量的。
  4. 房屋型別
    美國住宅房子種類很多元,以下3種是最普遍的買屋選擇~
    — House / Single Family Detached (獨立屋)
    — Town House (聯排屋)
    — Condo (康斗公寓)
    ●獨立房普遍佔地較大,家家戶戶各自獨立,自己管自己的房子草地,在某些地區無須繳HOA;但現在新開發的社群幾乎都會收HOA,用於維護社群的公用設施和花草樹木。
    ●聯排屋與獨立房類似,但與鄰居共用牆壁,前後院通常較小。(需考量有無HOA)
    ●康斗公寓類似聯排屋,牆連著牆,無前後院,大部分康斗社群有公共設施。(幾乎都有HOA)
    ※若你中意的房子有HOA,在辦理貸款時,HOA也可能會影響你的貸款額度喔。(請與經紀人深入瞭解)
  5. 新房子或舊房子
    新房舊房各有好處,新建案在建材與設計部分可客製(當然也要加錢),舊房雖然非全新(flip或裝修過除外),但價格也較便宜。建議想買房的朋友可以看看HGTV頻道,裡面節目都會教人如何裝修或留意辨識房屋問題,畢竟很多房子問題可是表面看不到的呀(如管線、地基等)。
    之後會再針對如何購買新房子/新建案另闢一文分享相關注意事項。
  6. 空間格局 (甚至風水)
    房間數量、衛浴裝置、偏好一層樓還是上下樓層、是否靠馬路、是否寧靜、通風採光、房屋坐向、風水等 (針對風水也別太矯枉過正了…畢竟這裡是美國,老美喜愛的居家格局常常一不小心就犯了傳統華人風水大忌,太過堅持反而也會讓自己錯過好房子喔)
  7. 請親自看房
    最後也最重要的一點!網路看跟現場看絕對不同,來到現場也可順道瞭解周邊環境,是否安靜、是否通風、採光如何、鄰居型態、安全觀感等都是要到現場才能體會的,盡責的經紀人也能在參觀時為你指出應留意的部分。(然後也別忘了早晚各看一次房喔,白天跟晚上看的感覺可是不同的)
    ●Open House:週末都會有open house活動,買家可以去走走看看。
    ★幾房源網站分享
    除了透過地產經紀人為你找房,目前也有很多線上房源網站讓買家可自行搜尋瀏覽物件,且都會針對該房子整理出完整的相關資訊(房子基本資訊、歷史房價、學區、地區等)。
    Zillow
    Realtor.com
    Trulia
    【補充】法拍屋
    除了一般最常見的房屋交易,另一種法拍屋也是許多買家有興趣的(特別是投資客),而法拍屋又細分為幾個不同形式與購買方式,說明如下。
    ★法拍屋出現原因:
    若屋主拖欠房貸3至6個月後,就會收到貸款銀行(債權人)寄來的欠款通知(Notice of Default,簡稱NOD),並在當地政府機關做紀錄公開,法拍程式就開始了(Foreclosure),亦即債權人透過出售或收回房產權,來追回屋主積欠貸款的過程。
  8. Pre- Foreclosure (寬限期的法拍屋)
    首先第一階段,屋主須在各州法律允許的寬限期(Grace Period)內設法還清拖欠貸款。此寬限期一般有三個月,此階段叫做Pre-Foreclosure。屋主只要在預訂的Foreclosure拍賣前付清欠款,就可取消Pre-Foreclosure狀況。
  9. Short Sale (虧本出售的法拍屋)
    在寬限期後,屋主仍無法繼續支付房貸,在與貸款銀行協商後,貸款銀行同意屋主以低於貸款金額的價格出售,把貸款還清。或是屋主欠銀行的貸款金額大於房子目前的市場價格時也是Short Sale。
    ●房子狀況通常會比Foreclosure好些。
    ●購屋合約與成交金額需經由貸款銀行同意批准才行,並非屋主說了算。
    ●最漫長的銷售形式,Short Sale過程至少3至6個月起跳,有的甚至需要1年。
    — 為了吸引買家報價,其掛牌價通常遠低於市價。
    — 買家出價後可能需等上數月才會聽到貸款銀行的回覆,結果可能是同意購屋金額,也有可能要求更高出價,也有可能房子直接收回變成REO。
    — 銀行也有可能會將地段好的房子先暫時出租,待市場變好再拿出來銷售。
    ●缺點是過程壟長緩慢,優點是買家有可能賺到便宜。
  10. Foreclosure (拍賣中的法拍屋)
    在寬限期終了階段,若銀行不同意Short Sale,或屋主找不到買家、實在付不出貸款時,貸款銀行就會把房產以公開拍賣方式(Public Auction)出售給第三方。
    ●風險最大,無法進房參觀,也無法事先做Home Inspection、No Hazard Report、No Preliminary Title Report、No Title Insurance。最有可能遇到極差屋況,從收到欠款通知到法院拍賣的過程壟長,而房子都要被法拍了,因此屋主通常也不在乎屋況,部份屋主甚至會惡意破壞房子。
    ●買家需拿銀行本票到拍賣現場參加競投,不能貸款,並於得標後立即付款。
    ●須當心是否有其他欠款(新屋主須付清後才能再轉賣)、原屋主可能還住在裡面(依法律請走前屋主也很花時間)等問題。
    ●很多投資客都會購買這類法拍屋再自行翻修(Flip),再高價轉售賺取價差。
  11. REO (Real Estate Owned,銀行持有的法拍屋)
    當債權銀行將房子進行Foreclosure拍賣,但拍賣中沒人買,所以債權銀行將房子收回來(取得產權),再放到公開市場轉賣。
    ●REO的掛牌價通常會高於Short Sale 與Foreclosure的賣價。
    ●此時屋主(產權賣方)是銀行(貸款銀行),買家可直接與債權人議價(就跟買一般房子一樣)。
    ●一般而言,貸款銀行會確保產權的完整性。
    ●銀行此時的動作會比Short Sale快很多,整個交易過程所需時間和一般買賣差不多。
    ★購買各類法拍屋前應該做的事:
    ●盡可能的考察房屋真實資訊。
    ●須留意房屋是否有欠付費用、罰金、稅金、違章建築等,否則只要完成產權轉讓,與房屋有關的所有債務也會自動轉到新屋主名下。
    ●每週二美國政府官方網站上都會釋出法拍屋的訊息,上面會有房屋具體資訊。
    ●按此可快速查詢房產詳細資訊(如合法尺寸、尚欠貸款等)
    ●可先上各地政府網站查詢房屋的違規查詢等資料

【Part 4】出價成交與簽約
付訂金
看完Part 3的看房找房介紹後,本篇來分享「Step 4與Step 5的出價協商與簽約付訂金」。
Step 4 — 出價並協商
(Make an Offer/ Negotiation)
經過漫長的找房看房找房看房過程後,看到中意房子後,就是進行出價,並賣家開始協商議價階段。好房子人人要,賣家同時間收到好幾個出價是很正常的事,但如何讓自己脫穎而出順利成交不僅與出價金額相關,也考驗著經紀人的交涉功力。
•與經紀人一同討論並填寫「購房合約Purchase Agreement (Make Offer)」。
— 裡面包含:出價金、訂金、是否需要貸款、貸多少、雙方同意支付的手續費、產權公司、過戶天數、檢查天數、其他附加條件等細節。
— 買家需簽名並附上預先貸款批准信(或現金買家資金證明)與訂金支票。
•買家決定出價金與支付訂金 (約為出價的2-3%,建議與經紀人共同討論估價)。
•賣家可針對買家的出價合約選擇接受(Accept)、拒絕(Reject)或書面還價(Counter Offer);買家也可針對賣家的回價書選擇接受、拒絕或再還價,直至雙方共同可接受的條件為止。同時出現多位買家時也會出現上述情況。
※此份出價合約具有法律效力,除非條件不滿足(如房屋驗收不合格、貸款失敗等),否則不能撤回。買家只要簽了字,就代表要按照上面的出價付款。
★如何出價大學問!
討價還價的過程是由買賣家雙方的經紀人去進行,並以書面形式完成議價動作。

  1. 價格
    出價絕對是賣家的首要考量,建議與經紀人一同討論並分析周邊房價去做決定。某些情況下,買家甚至會需要提出比起價更高的價格。
    ●通常在市場上較久的房屋,談價空間較大。
  2. 現金
    賣家仍是較偏好現金買家,除了少了貸款估價等步驟交易流程更快速,更無須擔心因貸款失敗而交易被迫取消的風險。
    ●基本上現金買家拿到房子的機率較大,因沒有貸款的不確定性,過戶天數也較短,比貸款買家更具優勢。
  3. 貸款預先批准信與資金證明
    雖然說貸款預先批准信並無法100%保證買家能正式取得貸款,但這仍代表買家以經過財務審核。買家也可提出相關證明輔佐,如穩定工作收入、低負債、擁有足夠資金等財務證明。
    4.較高的頭期款
    對貸款銀行而言風險較小,代表貸款也較易通過。
    5.較少的附加條件(Contingency)
    最常見的附加條件有三種:Loan、Appraisal、Inspections,這三項非買家主觀意願的情況下,可於約定期間內無條件中止交易並拿回Escrow中的全額訂金。
    ※附加條款是保障買家的方式,較少附加條款也意味買家需承擔較大風險,因此請務必與經紀人討論※
    (5-1) 房屋檢查保護期Home Inspection Contingency
    在加州買主一般有17天的反悔期。買家需在這段時間內進行Home Inspection,拿到驗房報告後,買方經紀人可就維修事宜與賣方交涉,看是進行維修或補貼維修費等。在這段時間中若買家決定不買了,買家都可因任何因素中止合約、拿回全數訂金。
    ●例如可將17天檢查天數縮短,可讓賣家及早確認成交可能。
    ●有些買家會在出價錢就先做房屋檢查(Inspection),然後在出價上就不會有房屋檢查的附加條件,也讓出價較具競爭力。
    — 但也有可能出價仍未被接受,而白花了房屋檢查費。
    — 也有買家不取消房屋檢查附加條件,但表示僅用來瞭解屋況而不要求賣家修理或再議價。
    (5-2) 鑑價附加條款Appraisal Contingency
    在17天內,貸款銀行會針對房屋做鑑價,確保價格合乎市值,最終貸款金額也是會以此鑑價金額為準。若鑑價金額低於成交價很多,買家可選擇取消交易不買了、或自己補差價、或與賣家協調降價。
    (5-3) 貸款保護期Loan Contingency
    簽訂合約後,買家需在規定的21天內成功貸款出來,這一環節不僅最重要、變數也最大,建議買家提前準備好相關材料
    ●若貸款保護期內無法申請到貸款,可選擇另間貸款銀行,或直接取消交易拿回全額訂金。
    ●若超過貸款保護期,有些買家會與賣家協調再延長時間,也有可能賣家會要求買家Remove Contingency來保障交易(也意味訂金不能取回了),或請買家將Escrow的訂金拿出、直接取消交易。
    (5-4) 其他Others
    減少對賣家的要求,如closing assistance、home warranty、appliances等。或盡可能配合賣家希望的時程與條件,提供賣家便利,例如當賣家急脫手時,可儘量縮短整體作業時間、將Closing Date提前;或是有些賣家希望賣掉後能先以出租方式繼續住在屋內一段時間在搬走。
  4. 感性部分
    有些賣家對房子或許有很深情感,因此會希望未來主人也能一樣愛這間房子;或賣家是否喜歡這位買家、或有能觸動賣家的點。(個人經驗:當初第一次買房時,貸款過程出了點差錯而一直延誤賣家。賣家說他女兒當初第一次買房時也是遇到同樣問題,但女兒的賣家較不nice,所以也吃了些虧,因此他很能體諒我們的狀況,而一直配合我們延長時間非常通融。當然這點不常見,但也是有可能的)
  5. 好的經紀人
    經紀人的房源掌握度、與賣家經紀人的關系、地區熟悉度、議價力等都有關系。有些經紀人甚至還能在房子上未公開前就先帶買家去參觀,省去跟其他買家競爭;或幫助買家擬定更適合的出價策略等。(個人經驗:延續前一點,過程中我們的經紀人也不斷跟對方溝通說明,幫助真的很大!)
    Step 5 — 簽署正式合同並支付訂金至
    第三方公證託管公司(Escrow)
    ★簽訂購屋合同前,務必仔細閱讀
    當買賣家講定成交價格後,雙方需簽訂正式的購屋合同。所有檔案合約請仔細閱覽檢查,確實瞭解該檔案用途與內容後再簽名,才能確保自身權益。
    ★雙方接受購屋合同後,即由Escrow接手進行買賣過戶手續
    當出價被接受並簽訂購屋合同後,買家須將說好的訂金存入第三方公證託管公司(Escrow),並開始後續的Step 6 ~Step10 (貸款、過戶、檢查報告等等),直至一切手續皆合法完成後,Escrow才會將房子產權交給買家、將錢款交給賣家。
    ●買家需遵守雙方協議的付款日期;買方則須確保房屋完整性與交屋日期,並通過買家安排的房屋檢查。
    ●若簽約後因故反悔或無法成交,訂金有可能全部沒收,除非購屋合同列有附帶條件(Contingency) 。
    ●一般而言,貸款買家的整體購屋交易時間從進入過戶交易算起,至少需要30至45天。現金買家則較快,約7至20天可完成(資金皆已在美國時)。
    ★什麼是Escrow?
    第三方公證託管公司,為不受買方或賣方影響的中立公司。其基本涵義是債務人/出讓人/承諾人將書面檔案、契據、錢款、證券等交給獨立第三方(Escrow)保管。當約定條件成就時或法律事件發生時,由該第三方(Escrow)將其保管的書面檔案、契據、錢款、證券等交給債權人/受讓人/受諾人。或約定條件未成就時,則會將保管之物返回給債務人/出讓人/承諾人。
    ●Escrow的存在可確保買賣雙方的利益都得到最大限度的保障。
    ●Escrow可確保房地產中的兩個重要環節:產權是否乾淨 & 交易資金是否安全,因此買家無須擔心付錢卻拿不到房子,賣家也無須擔心房子過戶後卻拿不到錢的風險。
    ●美國並非所有州的房產買賣都須經過Escrow,在加州則是必須經過Escrow的。

【Part 5】貸款、過戶、交屋
看完Part 4的出價成交與簽約付訂金後後,本篇來分享「Step 6至Step 10的後續買屋作業」。恭喜你,喜歡的房屋即將入手囉!
Step 6 — 房屋檢查
(Home Inspection)
當出價被接受、簽約並付訂金至Escrow後,接下來可就是買房重頭戲啦–辦貸款(現金買家此時已經可以放鬆了)!如【Part 4】中提到,合約中的房屋檢查、鑑價與貸款Contingency是保護買家的條款,買家需在規定天數中(如17天)進行房屋檢查、鑑價與通過貸款申請的動作,若在這段期間發生任何差錯(如貸款辦不下來、房屋檢查問題過多、買家變心等),買家都能無條件取消此次交易並把放在Escrow的訂金完好如初的全數領回。
★房屋檢查Home Inspection
合約Contingency,以加州為例,買方可在簽約後17天內因任何房屋檢查問題無條件退出合約並取回訂金。由買家聘請合格房屋檢查公司針對房屋的地基、屋頂、結構、設施、水電器等大小魔鬼細節進行全面檢查,並於完成後提供房屋檢查報告。買家可針對檢查報告中的任何問題與賣家進行協商,如要求賣家進行維修或補貼費用等方式。賣家有權不修,同樣買家也有權可以不買。
●經紀人會根據房屋檢查報告結果,於有效期間內為買家撰寫一份房屋檢查附件(Home Inspection Addendum)給賣家經紀人,並與賣家談判。
●當買賣家雙方針對維修事項達成協議後,房屋檢查的附加條款就會隨之取消。
●購買銀行沒收法拍屋,基本上合約都會寫明按現狀出售(Sold as is),代表房屋檢查問題銀行概不負責。
●房屋檢查費用由買家支付,費用視房屋大小作計價,建議這筆不要太省,以免讓自己權益受損。
●建議與檢查員一起從頭走到尾,有任何疑惑隨時提出,並起檢查員建議處理方式。
Step 7 — 取得貸款、房屋估價與購買
房屋保險 (Loan Approval, Appraisal & Home Insurance)
合約Contingency,貸款買家在簽約後17天內進行正式的貸款申請,在買家遞交貸款申請後,貸款銀行會進行房屋鑑價,確保該房產是否符合市價並決定核貸金額。若期間內因故無法取得貸款或買家變故,都可無條件取消合約並取回全數訂金。
●若鑑價沒有問題且貸款得到批准,貸款銀行會將所有貸款檔案送進公證公司(Escrow)給買家簽名,簽完名後再送回貸款銀行審核,確認無誤後就會進行放款動作。
●加州法律規定買房時必須購買火險、責任險等房屋保險(Home Insurance),可與車貸綁一起較便宜。若是貸款買房,貸款銀行匯要求買家在過戶前購買房屋保險
— 貸款大小事
★填寫貸款申請表(Uniform Residential Loan Application)

  1. 貸款種類和期限(Type of Mortgage and Terms
    of Loan)
  2. 房地產資訊和貸款的目的(Property Information and Purpose of Loan)
  3. 貸款人情況(Borrower Information)
  4. 工作情況(Employment Information)
  5. 月收入和支出(Monthly Income and Housing
    Expense Information)
  6. 財產與欠債(Assets and Liabilities)
  7. 房地產交易細節(Details of Transaction)
    ★準備資料
  8. 頭期款資金證明
  9. 30天之內的工資單
  10. 兩年的W-2
  11. 最近三個月的銀行清單
  12. 其他可供貸款銀行分析買家是否具備還款能力的資料
    ★房產有HOA時,辦貸款需額外
    準備的檔案
    Condo Questionnaire、Master Insurance、Condo Budget
    ●這些檔案會影響到貸款會不會過和貸款金額高低,例如若整個社群出租比例過高就有可能過不了。
    ●在加州可由貸款銀行直接跟HOA要,或由買家經紀人去跟HOA要。
    ●費用由買家支付。
    ★鎖定利率
    當買家送出貸款申請表格後,買家可以選擇鎖利率(Rate Lock-In),如果買家預計未來利率會上漲,就可以先將目前利率鎖住。利率鎖定期有15天、30天、45天、60天或更長,鎖定時間越長短也會影響貸款金額。通常是在過戶前30天內鎖定,並建議比close escrow的時間晚較保險,以免過程出包而延誤時間。
    ★貸款種類
    貸款種類百百種,可大約分成兩種基本型別:
    ● 浮動利率(Adjustable Rate Mortgage, ARM)
    –初始利率比固定利率低,但往後利率會隨指數(Index)浮動。開始浮動的年限和利率增幅皆事先規定。
    例如:7ARM,還款時間30年,前7年利率不變,往後每年根據市場情況浮動調整。
    –短期而言,浮動利率比固定利率來的低,但長遠角度風險也是較高的。
    –較適合中短期投資者或持房年限短的買家。
    ●固定利率(Fixed Rate Mortgage)
    –利率固定不動。
    –適合打算長期持有房產,長期風險承擔力較低、追求穩健的買家。
    ※建議買家選擇貸款時,應考量打算在這房子住多久(持有多久)、多久付完貸款等因素,並與貸款專員詳細諮詢。
    ★影響貸款利率的因素
  13. 收入與工作:W-2,並在同間公司工作連續2年以上。
  14. 信用分數:信用分數在750分以上是最好的。
  15. 其他資產:如現金存款、其他房產等。
  16. 負債:如其它貸款或信用卡債等(如學貸等)。
  17. 貸款年數:年數越低利率越好 (貸款年數越長,銀行風險越高)。
  18. 固定或浮動利率:通常浮動利率好過固定利率,固定利率貸款的風險在銀行。
  19. 自住、投資或商用房:自住利率好過投資或商用房。
  20. 新買房或重新貸款(refinance):新買房利率好過重新貸款。
  21. 房屋型別:通常獨立房的利率會比town house與Condo較低。
  22. 頭期款比例:頭期款高好過頭期款低。
  23. 有無買點數費用:買點數也能降低利率。
  24. 其他。
    ★如何還貸更省錢
    提前清償本金 & 重新貸款(Re-Finance)
    雖然說較長的貸款期(如30年)可使每月還款金額較低,但也意味著貸款者要付更多利息。透過提前清償本金與重新貸款,可以讓貸款人更早付清房貸。
    ●最普遍的房貸付款方式是Amortization Schedule(分攤還款),貸款者每月支付固定金額,但每月的利率與本金比例會不斷改變。起初大部分月費是支付利息,隨著利息比例減少,本金比例則慢慢增加。
    → 每月月費不變,越早付本金,意味著未來利息就越少,也有助提早還完款。
    ●若目前利率更低,或買家打算縮短還款年限也可將利率壓低,同時也節省利息開支。
    ★辦貸款的相關費用 (一次性費用)
  25. 手續費 (Loan Origination Fee),約1%貸款額
  26. 點數(Discount Point),一點是1%貸款額,1點可降低利率0.25%
  27. 房屋估價費(Appraisal Fee),是房價有所變動,約$200-$500
  28. 信用報告費(Credit Report),約$20-$50
  29. 處理費(Processing Fee),約$200-$500
  30. 納稅服務費(Tax Service Fee),約$50-$100
  31. 洪水證明費(Flood Certificate),約$10-$20
  32. 審批費(Underwriting Fee),約$200-$500
  33. 檔案準備費(Document Preparation),約200-$500
  34. 貸款保險費(Mortgage insurance fee),主要會出現在當買家頭款低於20%時
  35. 其他
    HOW MUCH?這部分變化就較大了,需視貸款金額高低、貸款方式與各家貸款機構而有所變動。如果你像要在這裡省點錢,貨比三家絕對不吃虧!
    Step 8 — 產權過戶調查(Prior to closing, Ownership Inspection)
    在簽署購房合同約兩周後,美國專業產權過戶機構會進行過戶調查,調查賣家產權是否清晰,確認沒有問題後會出具產權過戶檔。
    ●透過專業機構把關,買家無須擔心一房兩賣或產權不清晰等情況。
    ★產權保險
    ●保障買家,確保產權乾淨,也保障產權方面若出現問題後的賠償,包含所有重新恢復擁有產權的法律費用。
    ●包含偽造、欺騙、欺詐、登記錯誤、侵佔、錯誤簽字、前房主違反建築規範、測量圖錯誤、律師造成的錯誤失職、前房主欠繳地稅、產權上無效貸款、未記錄的特殊土地使用和通行權等。
    ●通常賣家會為買家購買產權保險,保險費用以房產成交價為保險額,以確保賣方無違法並保障買家。
    ●買家若有貸款,貸款銀行通常會要求買家加保貸款產權保險(Title Insurance, Lender’s Policy),以保障貸款銀行,費用由買家負擔。
    — 幾個過戶前要注意的
    ★審閱房屋報告 Review Seller’s Disclosure
    加州規定賣家需提供關於房子的一些報告,如前期屋主產權報告(Preliminary Title Report)、白蟻報告(Termite Report)、自然災害報告(Natural Hazard Disclosure)、含鉛塗料報告、周圍汙染物報告等賣家所知的房屋任何問題報告等。
    ★取消附加條款 Contingency Removal
    走到這裡,買家應該都已順利完成貸款、房屋鑑價與房屋檢查,且無任何異議了。此時買家則須簽署取消附加條款,如此一來此交易才更加確認。
    ★白蟻檢查 Termite Report
    加州房地產交易手續中,規定賣家須提供買家白蟻報告。慣例做法是賣家在交易最後步驟前請白蟻檢查公司出具報告,如需殺除白蟻,將根據買賣合約簽訂的條款進行。
    ★簽字前的房屋最後檢查 Final Inspection
    在Close Escrow完成過戶前,由經紀人陪同對房屋內外作最後檢查,確認維修專案和白蟻專案如約完成。
    ★總結:買家應支付的Closing Cost (一次性,以加州為例):
  36. 過戶公證費 (Escrow fee),約$600-1250(按房價比率收費)
  37. 房屋檢查費 (Home inspection fee),約$200-$500(按房屋大小收費)
  38. 檔案公證費 (Notary fee),約$70-200
  39. 經紀公司法律規範監督費 (Regulatory
    compliance fee)
  40. 轉戶費 (Transaction coordinator)
  41. 郵費 (Messenger service),約$50-$100
  42. 一年房屋保險費 (Hazard insurance),約$600-1500(按房屋大小收費)
  43. 產權保險費 (Title Insurance),約$400-800(按貸款額比例收費,現金買家免)
  44. 銀行貸款相關費用(Bank Charge):銀行評估費、信用報告費、貸款申請費等(現金買家免)
    10.房屋鑑價費(Appraisal Fee):約$300-$400
  45. 登記費 (Recording fee),約$100
  46. 其他
    HOW MUCH?以上這些相關費用大約為成交房價的1%左右。(※各家機構的實際費用各有所異,請以實際情況為準)
    Step 9 — 完成過戶手續並交屋
    (Close Escrow)
    Step 10 — 交屋入住 (Move In)
    ★完成過戶手續
    在完成貸款申請後,買家需在過戶結束日前,將頭期款餘額與各項買賣檔案手續費存入Escrow,同時產權公司也會完成房屋產權移轉手續並在政府County完成登記。待收到產權過戶確認後,恭喜你!這間房子是你的囉!
    ★交屋入住
    過戶完成後,依合約規定時間取得鑰匙,完成交屋動作。買家同時應提早通知水、電瓦斯、電話等相關服務變更屋主資料。(文章來源:咕嚕美國通)

Categories: 房地產