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COVID-19 疫情及衍生災難下華府商業地產業對策分析

開市達地產

【華府新聞日報訊】短短兩周時間,新冠肺炎病毒(COVID-9)已席捲全美。隨著3月18日西佛吉尼亞州宣佈出現確診病例,美國50個州以及華盛頓特區和波多黎各全部陷入病毒的威脅之中。截止到3月21日,大華府地區累計確診患者已近500例,且該數字仍在持續增長中。受疫情影響,美國三大股指應聲下跌,到目前為止已第四次觸發熔斷機制,實屬史無前例的股市震動。據專家推測,美國將面臨0.2%的經濟衰退,且國內生產總值(GDP)將較2019年下降5.4%。
具體到零售業地產方面,由於病毒在人群中的高傳播性,馬里蘭州政府已動用相應強制手段,勒令暫停各類餐館、酒吧、夜店、理療、健身中心等休閒娛樂場所的常規營業。弗吉尼亞州政府則要求上述營業場所的消費者保有量保持在10人以下。在這樣嚴峻的形勢下,多數零售業地產或商業投資者早已如驚弓之鳥,畏縮不前,甚至會折本拋售狀況良好的不動產或在營業務。對於零售業主來說,為減少運營成本,紛紛選擇以歇業或半歇業的方式來縮減開支,盡最大努力度過難關。但這樣的行為往往已觸及相關租賃合約的違約條款,面臨遭到來自房東方面的追償甚至驅逐風險。
因租客難以維繫正常運營導致大量欠租及各類違約行為,房東想獨善其身顯然已無可能。倘若房東的房產還有貸款還款壓力,就更進一步加大了房東房產被貸款方沒收拍賣的風險。在這樣一個看似險象環生的房地產環境中,應當如何從容應對?開市達商業地產公司的地產專家們給出以下見解,希望能夠給處在困境中的朋友一些幫助。
一、作為房產持有者或投資者,應避免因過度恐慌造成的非理性選擇
參考中國對抗疫情的經驗教訓,美國聯邦政府及州政府已相繼出臺一系列應對措施。雖不能起到立竿見影的效果,至少可以看出,這個當今世界上最強大的國家終於認真起來:3M公司擴大N95口罩產能達到每月約1億個,疫苗研發進展順利,隔離治療採用戰地醫院模式和大型醫療船……多管齊下,預計在夏秋交際時有效控制疫情。
從長遠來看,這種突發的經濟頹勢必將得到扭轉。真正有眼光的人,會利用這個時機重新規劃佈局,而不是一味退出逃離,更不會盲從。普通人與富豪間的財富差距往往是在這種亂局中加速拉開的,等局勢好轉大家回過神來想要重整旗鼓的時候,卻發現那些好機會早已被有眼光的人牢牢把控了。
市場上必然會存在一些悲觀的房產所有者,在蕭條景象的影響下,急於將手上的房產變現,如果我們能清醒地認識到這些房產的投資價值,就可以在開市達地產專家的幫助下,及時發現這樣的投資良機,以低廉的價格將其收購,待市場轉暖後高價轉手賺取差價,或通過長期持有獲取穩定的租金收益。同時,還可以利用經濟蕭條期間持有的房產來實現合理避稅,與開市達集團有長期合作關係的財務專家可以為此提供專業建議。
二、作為房產承租者,應當充分利用法律條款、通過積極協商保護自己
針對許多租用商鋪從事餐飲、休閒、理療等商業活動的華人朋友在此次疫情中受到的最直接衝擊,開市達地產羅列出以下三點可供參考的解決方案:
首先,請檢查與房東簽訂的租約中是否包含不可控情況下的應對方式。比如,有的租約中提到如果出現天災、戰亂或其它不可控因素,房客可以在災害實際發生的若干天之內書面通知房東,申請暫停營業以及相應的租金減免。
其次,如果租約中沒有上述條款,可直接與房東取得聯繫,說明情況,爭取獲得租金的減免或延遲支付。
第三,如果房東不配合,可以尋求開市達集團所推薦的知名律師提供法律援助。目前的大環境是站在租客等弱勢群體一方的,倘若租客之前表現良好,不存在違約行為記錄,那麼租客一方勝訴的機會非常大。
從房東的角度看,即使死板遵照合約規定,對無法支付租金的租客實施驅趕,在這樣的疫情形勢下,尋找新的租客又談何容易?這種賠了夫人又折兵的賬,房東們應該能算清楚。
所以我們建議,華人店主朋友們儘快坦誠地和房東進行溝通,切不可不打招呼溜之大吉,那樣無論從情理或法律上都是站不住腳的。
三、作為房產出租方(房東)應當積極採用多元化租賃思路
房東在此次疫情中受到的打擊雖是間接性的,但如果承租方已無力按時支付租金,甚至瀕臨破產,那麼房東還是應當採取必要措施幫助承租方減輕負擔。當然,考慮到房東自身可能還存在還貸或維持房產日常運作的資金壓力,這樣做的時候也要保證張弛有度。
對於房東協助減輕租客負擔的方法,我們提供以下三種方法建議:
方法一,可以考慮將疫情期間的租金暫時減免,待疫情好轉經濟回暖後,再把減免的部分分攤到未來剩餘租期內,這樣對於租客而言減輕了短期壓力,而房東也只是損失了該筆資金的時間價值。
方法二,可以短期允許租客對外轉租該房產,收回的租金可用于彌補房客應繳租金,若有盈餘則可以和租客商討如何分配。
方法三,將固定租金轉換成百分比租金或二者結合的方式,這樣在一定程度上可以幫助租客維持經營,避免租客流失。
以上三種方法也可以根據實際情況綜合運用,以實現房東方資金流動性風險最小化。
四、作為房產交易的參與者,應充分利用條款的修正權力來控制交易節奏
對於正在完成地產交易或者正在商談租約的朋友,由於疫情會導致眾多相關部門無法正常工作——例如很多律師事務所、過戶公司、貸款機構甚至政府審批部門都在此次疫情中處於停業或半停業狀態——如果完全按照最初制定的時間表去推進,顯然是無法在規定時間內完成交易或承租的。如果不提前做好準備,很可能會陷入違約的風險當中。
為此,開市達集團地產專家建議,在現階段要儘快制定一份延緩交易或延緩租金起付的協議,從而有效規避因超期造成的不必要麻煩。
疫情當前,房地產行業必然會受到影響,我們既要從戰略上藐視它,善於發現危機中蘊藏的機會,也要從戰術上重視它,利用各項政策、法規、條款來保護自己,規避風險。